【2026年最新】外国人オーナーの納税管理人と国内連絡先｜固定資産税の滞納・差押えを防ぐ手続き

毎年1月1日時点で日本に不動産を持っている外国人は、海外在住でも不動産所有者として固定資産税を納める義務を有し、国籍による免除はありません。

とはいえ海外在住中に日本で納税手続きを行うのは難しいので、手続きを代行するために納税管理人を選任し、申告することが義務付けられています。

また日本で不動産登記を行うには、国内連絡先の登録も必要です。

さらに2026年に制度が変更となったため、登記の際は所有者の国籍も申し出なければなりません。

この記事では、外国人オーナーが知っておくべき固定資産税の仕組みから、納税管理人の役割、選任の流れ、さらに郵便物や納税書類の管理をサポートするサービスまで、実務目線で詳しく紹介します。

納税管理人とは？

納税管理人とは、国外にいる人の代わりに、日本で税金に関する手続きを行う人のことです。海外在住者が納税通知書を受け取ったり、納税手続きを行ったりするためには、納税管理人が必要になります。

日本は外国人の不動産取得に関する規制や要件がさほど厳しくないので、不動産投資等に日本の物件を購入する海外在住者が少なくありません。日本国内に不動産を持っている場合、外国人の固定資産税についても知っておく必要があります。

納税管理人は固定資産税以外の税金にも対応している

納税管理人制度は、固定資産税だけでなく、所得税・消費税・相続税・贈与税などにも対応しています。つまり、海外に住んでいても日本で収益がある人や、財産を相続した人なども対象です。

非居住者は日本国内で税金の手続きを行うのが難しく、代理人を立てる必要があります。

→非居住者の日本人の固定資産税支払い時の納税管理人についてはこちら：固定資産税の納税管理人は必要？納税管理人の役割や手続き方法を解説

任命することでできること・できないこと

納税管理人を任命すると、税務署や自治体からの通知書を代理で受け取り、納税を代行することができます。ただし、納税管理人には「納税義務そのものを引き受ける権限」はありません。

あくまで“代理での手続き”ができるだけで、滞納した場合の責任は所有者本人にあります。また、税務調査への立ち合いや申告の代行は、税理士でなければできません。そのため、専門性が必要なケースでは税理士や専門会社を選ぶのが安心です。

なぜ外国人オーナーには納税管理人が必要なのか

外国人が日本で不動産を所有する場合、納税管理人の選任はほぼ必須といえます。特に海外在住の場合、日本国内の税務手続きや郵便のやり取りが難しいためです。

非居住者は日本国内で納税手続きができない

海外在住者は、日本に住所を持たないため、自治体から送られる納税通知書を受け取れません。また、日本国内の銀行口座を持っていない場合、振込による納付も困難です。

こうした事情から、納税管理人を立てて国内で手続きを行うことが求められます。納税管理人を選任しておけば、通知の受取・納税・問い合わせ対応などをスムーズに行うことが可能になります。

海外居住者の登記には「国内連絡先」が必要になった理由

2024年4月の不動産登記法改正により、海外居住者が日本で不動産を登記する際は「日本国内の連絡先」を登録することが義務化されました。

背景には、所有者と連絡が取れず管理が難しくなる「所有者不明土地問題」があり、国が登記制度の透明化を進めているためです。

国内連絡先として登録できるのは、日本に住む個人や法人。不動産会社や司法書士などの専門家も対象です。申請時には、連絡先の氏名・住所に加え、印鑑証明書などを添付します。登記名義人自身が日本に営業所を持つ場合、その所在地を連絡先とすることも可能です。

申請時には、連絡先の氏名・住所に加え、連絡先となる者の承諾情報および印鑑証明書を添付します。登記名義人自身が日本に営業所を持つ場合、その所在地を連絡先とすることも可能です。

なお国内連絡先となる者がいない場合は、登記申請書にその旨を記載し、添付書類としてその旨の上申書を提出します。

固定資産税の納税管理人は、原則として選任が必要ですが、固定資産税の徴収に支障がないと市区町村長の認定を受けた場合は不要です（地方税法第355条第2項）。

参照元：法務省：令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について

2026年に変わった外国人オーナーの手続き

2026年に法令・省令の改正が行われ、日本の不動産を持つ外国人オーナーの手続きに変更がありました。大きな変更は、次の3点です。

施行日・手続き	対象者	海外在住者がすべきこと
2026年4月1日・住所等変更登記の義務化	不動産の登記名義人（個人・法人）	住所や氏名の変更後は2年以内に変更登記を申請する
2026年4月1日・外為法の不動産取得報告の拡大	日本の不動産を取得した非居住者	不動産取得後20日以内に、日本銀行経由で財務大臣へ報告する
2026年10月5日・登記での国籍の申出	所有権の登記を申請する新しい所有者（日本人・外国人）	登記申請時に国籍を申し出る

それぞれ詳細を見ていきましょう。

【2026年4月1日～】住所等変更登記の義務化

2026年4月1日より、不動産の所有者には「氏名・住所の変更日から2年以内に変更登記をする」ことが義務付けられました。これは海外へ引っ越した場合や、海外で住所が変わった場合も同様です。

国内に住む個人の場合は、事前に検索用情報を申し出ておけば、登記官が変更登記を行ってくれる「スマート登記」が利用できます。ただし海外居住者はこの仕組みを使えないため、住所変更をするたびに自分で申請が必要です。

参考：法務省：検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）

【2026年4月1日～】外為法の不動産取得報告の拡大

外国為替及び外国貿易法（外為法）によると、非居住者が日本の不動産を取得した際は、20日以内に日本銀行を経由して財務大臣に報告する義務があります。2026年3月31日以前は、投資目的で取得した不動産などには報告義務があったものの、自分や家族の居住用物件などは報告不要でした。

ところが2026年4月1日の変更により、報告対象となる不動産の取得目的は問われなくなりました。居住用の物件であっても、日本で取得した不動産については報告が必要となったのです。

参考：外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出 ｜財務省

【2026年10月5日～】登記での国籍の申出

2026年10月5日以降、不動産購入や相続による名義変更など、所有権の登記を申請する際は新所有者の国籍を申し出ることとなりました。これは外国人だけでなく、日本人の場合も同様です。

申し出た国籍は法務局の内部情報として扱われるため、誰でも取得できる登記事項証明書（登記簿）に記載されることはありません。なお海外在住の外国人オーナーが登記を依頼する際は、司法書士から国籍がわかる書類を求められることがあるため、早めに用意しておくとスムーズですよ。

納税管理人を選任しないとどうなる？

固定資産税は地方税の一つであり、自治体によっては固定資産税・都市計画税として課税されます。そして地方税法によると、固定資産税の納税管理人を正当な理由なく申告しない場合、市区町村の条例により10万円以下の過料が科される場合があります。

納税管理人を選ばずに放置すると、税金の滞納や延滞金の発生、そして最悪の場合には資産の差押えといったトラブルにつながるため、注意が必要です。

参考：地方税法 第三百五十七条| e-Gov 法令検索

滞納・督促・延滞金のリスク

納付書が届かず、支払い期限を過ぎてしまうと、延滞金が発生します。さらに督促状が送付され、それでも支払いがなければ差押え手続きへと進む可能性があります。

海外在住者が「届かなかった」と主張しても、納税義務は免除されません。たとえ海外に届かなくても公示送達が行われるため、市区町村は「送付した」とみなすことがあります。そのため、納税管理人を設置しておくことは、トラブルを未然に防ぐためにも重要です。

参考：地方税法　第二十条の二（公示送達） | e-Gov 法令検索

固定資産の差押え・公売の可能性

滞納が長期間続くと、市区町村は法的手段として不動産の差押えや競売を行うことがあります。これは日本人・外国人を問わず平等に適用される制度で、税金を支払わない限り、資産を失うリスクがあるということです。

海外にいるため対応できず、気づいたときには差押え手続きが進んでいたというケースもあるため、注意が必要です。

滞納から差押えまでの流れ

固定資産税の滞納が続くと延滞金が加算され、督促状の発送から10日経っても納付しなければ法律上は差押えができる状態になります。海外在住で通知が届かなくても、納税義務はなくなりません。

滞納から差押えまでの一般的な流れは、以下のとおりです。

1. 納付期限を過ぎる

2. 延滞金が加算される：納付期限の翌日から、納付日までの日数に応じて加算

3. 督促状が発送される：納付期限から20日以内に発送

4. 財産調査が行われる：督促後も納付がなければ、預貯金や不動産などを調査

5. 差押えを行う：督促状の発送日から10日以内に完納しなければ、差押えが可能

6. 公売にかけられる

最終的に差押えられた不動産は売却され、売却代金は滞納分に充てられます。

よくある相談

外国人オーナーの場合、不動産取得後に「固定資産税を払い続ける」という意識がなく、気付かないまま放置してしまうケースは少なくありません。知らないうちに未納期間が長くなり、気付いた時には「納税額が増加していた」あるいは「物件が差押えの対象になっていた」という相談が多く寄せられています。

特に日本語の理解が難しいオーナーの場合は、通知が届いてもよくわからずにそのままにしてしまう場合があります。こうしたトラブルを防ぐためにも、納税管理人を選出しておきましょう。

税務署や自治体からの郵便が届かない問題

海外に転居して住所を変更していない場合、税務署や自治体からの通知が届かなくなります。しかし、郵便が返送されたとしても「通知した」とみなされる場合があります。

結果として「知らないうちに延滞扱い」になるケースもあり、郵便物の受取先を確保しておくことが大切です。納税管理人を指定しておけば、こうしたリスクを避けられます。

納税管理人の届出・変更・解任のやり方

納税管理人を任命するには、税務署に「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」を、市区町村に「納税管理人申告書（承認申請書）」を提出します。税金の種類によって提出先が異なるため、事前に確認が必要です。

届出書の入手先と記入方法

固定資産税の納税管理人を選任する場合は、市区町村が用意している「納税管理人申告書（承認申請書）」を提出する必要があります。

書類は自治体のホームページからPDFをダウンロードするか、役所の税務課や市民税課の窓口で入手できます。提出先は、固定資産税を課税している市区町村の担当窓口です。

郵送での提出も可能ですが、自治体によっては本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）の写しを添付する必要があります。そのほか自治体によっては、eLTAXを活用した電子申告も可能です。

自治体によって書類の名称や記入欄が少し異なる可能性もあるため、最新の様式や提出方法は、物件所在地の自治体の公式サイトで確認しておきましょう。

提出先・提出タイミング

納税管理人を選任した時点、または出国前に提出するのが原則です。たとえば横浜市の場合、提出期限は出国日の10日前となっています。

提出を忘れると、納付書が届かず滞納扱いになるおそれがあります。海外転居前に済ませておくことで、安心して出国できます。

解任・変更時の再届出手続き

納税管理人を変更・解任する場合も、必ず再届出が必要です。旧管理人の解任届と、新管理人の選任届をそれぞれ提出します。二重登録を防ぐためにも、自治体に確認しながら進めるとスムーズです。

納税管理人になれる人とは？

納税管理人になれるのは、市区町村の条例で定める地域内に住所・事務所などがある人または法人です。税理士や不動産管理会社、知人、家族なども対象になりますが、市内在住者に限るとする自治体もあるため、物件所在地の自治体に確認してください。

また信頼できる相手であること、税金に関する理解があることも重要なポイントです。

法人が所有する場合

海外法人が日本の不動産を所有する場合も、固定資産税と納税管理人の考え方は変わりません。毎年1月1日時点での所有者に固定資産税が課されますし、同じ市区町村内に企業の事務所や事業所がなければ納税管理人の選定・申告が必要です。

国内連絡先についても同様ですが、日本に営業所がある場合は、その住所を国内連絡先として登記することができます。

参考：法務省：令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について

納税管理人は誰に頼む？依頼先の比較

納税管理人を選ぶ際は、信頼性と対応力を重視しましょう。税金の知識があり、確実に連絡を取れる人を選ぶことが大切です。税理士や専門代行サービスに依頼する場合は、費用や業務範囲、郵便物の対応方法などを事前に確認しておきましょう。

納税管理人の依頼先としては、家族や知人、不動産会社、税理士、MailMateなどの代行サービスの4つが一般的。それぞれの違いをまとめると、次のとおりです。

依頼先	費用感	対応	英語対応	郵便物受取
家族・知人	無料～謝礼程度	通知の受取・納付	本人しだい	本人の自宅で受け取る
不動産会社	管理委託料に含まれるか、別途支払い	管理を任せている物件に関する作業	会社による	会社の事務所で受け取る
税理士	比較的高め	通知の受取・納付・確定申告	事務所による	事務所で受け取る
Mailmate	7,800円/月～	通知の受取・納付・国内連絡先	対応（郵便や通知の英語翻訳あり）	Mailmateで受け取り、スキャンしてPDF化

依頼する前に、物件所在地の自治体が求める地域内に住所や事務所があるか、引き受けてくれる期間はどのくらいか確認しておきましょう。また後のトラブルを防ぐためにも、費用や業務範囲については書面で残し、見直しができるようにしておくと安心です。

依頼先の選び方

税金の通知受け取りや納付を行うには、特別な資格は不要です。とはいえ確定申告書をはじめとする他者の税務書類の作成や税務署への提出、不服申し立ての代理、個別の税務相談などは、税理士しか行うことができません。こうした業務は税理士の独占業務であり、資格を持たない人が代行すると違法になってしまいます。

固定資産税の受け取りと納付だけを依頼するなら、家族や知人を選ぶのもよいでしょう。一方で確定申告など税務書類を作成するなら、税理士に頼む必要があります。さらに英語対応や郵便物の受け取りといった柔軟なサポートを受けたいなら、MailMateなどの代行サービスが向いています。

納税管理人に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、外国人の固定資産税に関する納税管理人についてのよくある質問について回答します。

納税管理人の任期に制限はある？

法律上、任期の明確な定めはありません。ただし、管理人や所有者の住所変更、契約終了などがあった場合は、変更の届出が必要です。長期間放置せず、定期的に情報を更新しておくと安心です。

納税管理人を途中で変更できる？

可能です。旧管理人を解任し、新しい管理人の届出書を提出します。変更手続きを怠ると通知が届かなくなることもあるため、住所や担当が変わった際は早めに対応しましょう。

納税管理人を申告しないと罰則はある？

あります。固定資産税の納税管理人を正当な理由なく申告しない場合、10万円以下の過料が科されるかもしれません。

過料の有無や運用方法は自治体によって異なるものの、申告しないと「納付通知が届かず、気付かないうちに滞納してしまった」というリスクがあるため、早めに申告しておきましょう。

海外から日本の固定資産税を支払う方法はある？

以下3つの方法があります。

• 納税管理人に納付してもらう

• スマホ決済やクレジットカード決済をする

• 日本の銀行口座で口座振替を行う

注意点は、スマホ決済やクレジットカード決済のすべてが海外から使えるとは限らないことです。

またいずれの場合も納税通知書の情報が必要なので、あらかじめ納税管理人を選定して通知書を受け取ってもらいましょう。

固定資産税を滞納すると、どのくらいで差し押さえになる？

法律上は、納付期限から20日以内に督促状が送られて、その発送日から10日以内に完納しないと差押えにつながるため、およそ1ヶ月が目安となります。ただし実際に差し押さえる時期は、自治体や滞納状況によって変わります。

海外にいて通知を見ていなかったとしても、この流れは変わりません。延滞金も、納付期限の翌日から加算され続けます。

納税管理人を依頼する費用の目安は？

家族や知人であれば無料～謝礼程度ですが、税理士の場合は価格水準が高くなります。不動産会社の場合は、管理委託料に含まれる場合と別料金の場合があり、対応も会社によって異なります。

なおMailMateの場合は、届いた通知の英語翻訳や郵便物のPDF化などの機能が含まれたプランで、月額7,800円～です。

登記で申し出た国籍は、登記簿で公開される？

公開されません。2026年10月5日以降、所有権の登記時に国籍の申し出が必要となりましたが、その情報は法務局の内部情報として扱われます。登記簿のように誰でも取得できるものには記載されないので、安心してください。

海外法人が所有する不動産にも納税管理人は必要？

必要です。不動産のある市区町村内に事務所や事業所がない法人は、納税管理人を定めて申告しなければなりません（地方税法第355条）。ただし同じ市区町村内に日本の営業所などがあれば、自社で通知を受け取れるため、原則として納税管理人は不要です。

固定資産税の納税管理人問題はMailMateが解決

海外に住みながら日本の不動産を所有していると、郵便物や税金の管理が大変ですよね。そんなときに便利なのが「MailMate」です。

MailMateでは、納税管理人サービスをはじめ、郵便物の受取・スキャン・デジタル保管など郵便物の管理全体をオンラインで完結できます。英語対応もしており、海外在住の外国人オーナーでも安心です。税務関連の郵便を見逃す心配がなく、固定資産税の管理もスムーズに行えます。

Mailmateでは、主に以下のサポートを提供しています。

• 不動産登記の際に国内連絡先として登録できる

• 納税管理人に選定できる

• 税金や請求書の支払いを代行してもらえる

• 電気・ガス・インターネットなどライフラインの契約も英語で支援

• 火災保険・住宅保険の加入英語サポート

• 役所手続き、住民税通知など、生活に関わる手続きも英語でサポート

• 対話型の日英バイリンガルコンシェルジュサービスを利用できる

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「外国人オーナー　納税管理人　国内連絡先」まとめ

外国人が日本の不動産を所有する場合、固定資産税は必ず発生します。海外在住の場合は納税通知書の受け取りや支払いが難しいため、納税管理人の設置が欠かせません。

届出の方法や変更手続きを理解し、信頼できる代理人を選ぶことが大切です。手続きに不安がある方は、MailMateのような専門サービスを利用すれば、安心して管理を任せられます。まずは自分の不動産の状況を確認し、早めに納税管理人を選任しておきましょう。